Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss gut vorbereitet sein – neun Fragen helfen weiter
Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist meistens eine Entscheidung fürs Leben, die gut durchdacht sein will. Man kann vorher lange darüber nachdenken, was genau passen würde, und den Markt beobachten. Wenn dann aber das Traumobjekt auftaucht, muss es in der Regel schnell gehen. Eine gute Wahl erkennt man unter anderem daran, dass die Schlange der Interessenten lang ist. Ein Exposé und der Energieausweis verraten zwar die wichtigsten Eckdaten, aber längst nicht alles. Dafür bleibt bei der Besichtigung oder in Vorgesprächen noch Zeit. Mit neun Fragen lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden.
1. Warum wird die Wohnung oder das Haus verkauft?
Es gibt gute und glaubhafte Gründe, sich von einer Immobilie zu trennen. Zum Beispiel weil jemand umzieht oder die Größe nicht mehr passt, wenn Kinder geboren werden oder aus dem Haus gehen. Manchmal möchten Erben lieber das Geld als die Immobilie teilen. Oder Altersgründe spielen eine Rolle. Nennen Verkäufer keinen Grund, ist Misstrauen angebracht. Vielleicht stimmt mit dem Haus etwas nicht. Oder die Eigentümergemeinschaft ist eine Katastrophe. Bei vermieteten Immobilien kann es auch mit Mietern Probleme geben.
2. Was wurde wann renoviert?
Diese Fragen stellen sich natürlich nur bei älteren Immobilien, sagen aber viel aus über mögliche weitere Kosten. Erkundigen Sie sich, wann große Teile des Hauses (zum Beispiel die Heizungsanlage, die Fenster, die Fassade oder das Dach) zuletzt erneuert wurden. Bestenfalls haben die Besitzer noch Rechnungen und können scheckheftgepflegt übergeben. Zur groben Orientierung: Eine Heizungsanlage hält etwa 20 Jahre, ist aber schon früher nicht mehr energieeffizient. Die Elektrik muss nach 30 bis 40 Jahren erneuert werden. Das gilt auch für Fenster. Beim Dach rechnet man mit 30 bis 50 Jahren. Ein Parkettboden bleibt ein halbes Jahrhundert brauchbar.
3. Gibt oder gab es Schäden in der Bausubtanz?
Fragen Sie nach Problemen mit Feuchtigkeit, Schimmel oder Schwamm – in der Gegenwart und in der Vergangenheit. Verkäufer sind verpflichtet, darüber aufzuklären. Eine Schimmelsanierung ist aufwändig und teuer. Das kann den Wert einer Immobilie erheblich mindern. Muffiger Geruch oder feuchte Stellen an den Wänden können Warnsignale sein. Ebenfalls wichtig zu wissen: Sind Dach und Fassade gedämmt? Wenn ja, wann und wie?
4. Wie ist die Nachbarschaft?
Erkundigen Sie sich ruhig nach möglichen neuen Nachbarn. Wer wohnt nebenan? Wie ist das Verhältnis zur Nachbarschaft? Bei Mehrfamilienhäusern gilt das auch für die Miteigentümer, die selbst im Haus wohnen, und für die Bewohner von vermieteten Wohnungen. Wer ernsthaft interessiert ist, kann auch direkt bei den Nachbarn klingeln, sich vorstellen und nachfragen, wie es sich in der Straße oder im Haus lebt.
5. Ist der Preis verhandelbar?
Ob Sie als Käufer den Preis reduzieren können, hängt vom Spielraum des Verkäufers ab. Ist der Andrang groß, kann man sich mit der Frage ins Aus kicken. Manche Eigentümer schreiben schon im Exposé, dass sie nicht verhandeln werden. Hat aber niemand außer Ihnen ernsthaftes Interesse, stehen die Chance besser. Das gilt auch, wenn Immobilien länger als zwei bis drei Monate auf dem Markt sind oder Mängel haben. Sie können ein Angebot machen, das Ihren Vorstellungen entspricht. Ob der Verkäufer sich darauf einlässt, wird sich dann zeigen.
6. Wie kommen Sie auf diesen Preis?
Wenn ein Nachlass möglich ist, sollten Sie das nicht pauschal ausnutzen („niemand außer uns will Ihr Haus, deshalb bieten wir weniger“). Statt dessen helfen Gründe für einen Preisnachlass, die für die Verkäufer nachvollziehbar sind („die Heizung muss ausgetauscht werden, spätestens im nächsten Winter brauchen wir ein neues Dach“). So argumentieren Sie mit Zahlen statt mit Bauchgefühl. Verkäufer können das schlecht widerlegen. Als Käufer dürfen Sie auch umgekehrt fragen: „Wie kommen Sie zu diesem Preis?“ Wenn die verkaufende Partei kein Wertgutachten oder Belege über erfolgreiche Verkäufe ähnlicher Häuser in der Nachbarschaft vorlegen kann, wird es für sie eng. Kaufpreisforderungen sind oft Wunschvorstellungen an der Obergrenze. Bleiben Sie trotzdem fair und freundlich. Viele Hausbesitzer, die ein langjähriges Zuhause übergeben, möchten an nette Leute verkaufen, die ihnen ähnlich sind und in die Nachbarschaft passen. Im Zweifelsfall verzichten sie dafür sogar auf etwas höhere Gebote. Gehen Sie also wie bei einer Bewerbung mit Fingerspitzengefühl vor. Haben Verkäufer es eilig und keine anderen ernsthaften Interessen, sind bei renovierungsbedürftigen Häusern Preisnachlässe von 10 bis 25 Prozent drin.
7. Muss ich mehr bieten, um den Zuschlag zu bekommen?
Ganz anders ist das bei heiß begehrten Objekten in Metropolen. Wer hier seine Chance erhöhen will und mehr anbietet als gefordert, darf nachfragen: „Wie viel muss ich bieten, um den Zuschlag zu bekommen?“ Erwarten Sie keine Standardantwort darauf. Bei großem Interesse können Häuser oder Wohnungen durchaus teurer werden als ursprünglich angeboten. Dann kommt es zu einer Art Versteigerung. Wer am meisten bietet, darf kaufen. Auch in diesen Fällen spielt manchmal Sympathie eine größere Rolle als Geld. Allerdings ist das eher die Ausnahme. Nicht jeder Makler oder Immobilienbesitzer lässt sich auf Versteigerungen ein.
8. Gibt es Geruchs- und Lärmbelästigung?
Machen Sie mal einen Spaziergang durch die auserwählte Straße. Wie laut ist der Verkehr? Wer wohnt in der Umgebung? Gibt es Gewerbebetriebe, die Lärm machen oder unangenehme Gerüche verbreiten? Fühlen Sie sich von Kneipen, Restaurants oder Außengastronomie gestört? Wo stehen Bäume, die eine Wohung oder ein Haus schon jetzt oder später stark verschatten? Wie ist die Parkplatzsituation? Kann man vielleicht eine Garage in der Nähe mieten?
9. Wie hoch sind die laufenden Kosten?
Bei Eigentumswohnungen sollten Sie sich erkundigen, wie hoch das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage ist. Mit dem Haus- oder Wohngeld werden in Mehrfamilienhäusern laufende Kosten gedeckt, die für die Gemeinschaft entstehen – zum Beispiel für Instandhaltungen, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, Hausmeister- und Gärtnerdienste oder die Müllabfuhr. Auch bei Eigenheimen fallen solche Kosten an, sie werden nur nicht mit anderen geteilt.
Foto: Albert/adobestock